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周展望:这房产税到底摆的什么谱

2016-08-15
资讯简介:房产税是一种是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收财产税。2012年,中国房产税试点正式推行,由于全国推行难度较大,将试点选定为上海、重庆两座直辖市。

 房产税是一种是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收财产税。2012年,中国房产税试点正式推行,由于全国推行难度较大,将试点选定为上海、重庆两座直辖市。

 上海重庆两地的“房产税”扩大征收试点,在当时市场过热情况下仓促出台,行政推进色彩浓厚,但实际执行效果不明显,无论是上海的增量征收还是重庆的高端存量征收,其实际征收税额和两市的是住房规模远远不相配。

 我们看看房产税征收的几个问题:

 第一,房产税征收的目的是什么。是为了抑制房价,抑制投机,还是为了给地方增加稳定的收入税种;

 第二,房产税与房地产领域其他税收的关系如何。2003年十六届三中全会的思路是出台房产税,同时合并其他税费。近几年关于房产税的改革,却悄然转换成“增税”的思维,只谈房产税,不谈合并或者取消其他的税费。如果房产税的改革只是增加一个新的税种,这意味着在已经很重的房地产税收上再加税;

 第三,房产税和土地出让金的关系如何。在房产税立法的时候,应该明确回答,征收房产税后,土地出让金是取消还是照收?

 第四,房产税是财产税还是调节税。如果是财产税,除了法定减免的情形,要对每一套房产征收。如果是调节税,房产税究竟能不能调节房价?

 很多国家房产税的征收目的,大多就是为地方征收提供最主要的财政收入。但就房价的简单逻辑而言,供需关系、土地制度、投机因素、货币供应等等,都可能影响房价。房产税本身可能会影响房价,但不会成为影响房价走势的决定性因素。

 中国的房地产税,是土地国有制下对私人住宅征收的财产税,这在国际上难以找到借鉴先例。在非永久产权的基础上,老百姓购房时已经交付有效使用期限70年的土地使用费,购房后,还要求购房者缴纳房产税。中国大中城市买房时,房价每平米高达6万、10万,其中交过一笔很大的70年土地使用费。何以北京郊区的小产权房与市区大产权房,房价差8-10倍?就是后者交了这笔费用。农村自用地宅基地不交此费,当然便宜得多。而这笔70年土地使用费交了后,再交西方式房产税,是一只羊身上想多剥两张皮,极不合理!

 从2013年起,北京一直在征高额的转让收益所得税,20%,比如10年前40万买的学区房,涨到400万了,要征收360万*20%=72万税。但假离婚,夫妻一人一房,就成了唯一的,满5年的,马上免征此税,我相信北京这几年离婚率一定升高了。中国老百姓的婚姻幸福就系在了一套房上,实在是极大的讽刺。

 国总货币量M2(现金加活期加定期)从90年代的12-13万亿暴增到现在的150万亿。货币总量涨10多倍,95%产业产能过剩;只好钻进不可再生的百姓必须拥有的大中城市房地产之中,于是房价就没完没了地涨。故主要原因是央行货币发多所致。如果征房产税,北上广深合宁厦苏,经济马上陷入冰点。房产、水泥、钢铁、铜、电解铝、玻璃、家具、汽车等42产业全部陷入冰点,失业人数急剧大增。经济随时可能崩溃,财政部还收得到税吗?

 我认为,房地产2016年完成立法、2017年正式全面实施的可能性几乎为零。为何?缘于房产税的复杂和在房产税基本问题上共识的欠缺。经过10多年的争论,无论是征收目的,还是征收环节等基本的问题分歧越来越大。目前全国房地产投资持续放慢,加上销售难度大,且住房库存多,也给征收房地产税带来影响。

 目前,国内经济环境不断恶化,产能过剩与去库存矛盾突出,民营企业遭受巨大冲击,许多企业家不堪重负而破产倒闭。在这样的情况下,房产税已不再只是一项税收,更有可能成为压垮民营企业的最后一根稻草,必须三思。